不動産の明渡しをスムーズに進める方法を弁護士が解説

「賃借人に立退きをしてもらいたい」とお悩みの不動産オーナー様、管理会社様へ

不動産オーナー様や管理会社様には、賃借人の家賃の滞納、無断転貸、近隣住民とのトラブルなどにお悩みの方も多いことと思います。

「早く立退きをしてもらって、ほかの人に貸したい」と思われるのも自然なことでしょう。

しかし、強引に鍵を開けて部屋に入る、勝手に鍵を交換するなどの強硬手段をとれば、損害賠償を請求されるばかりか、住居侵入罪に該当し刑事罰を受ける可能性もあります。

このページでは、不動産の明渡しをスムーズかつ適法に進める方法についてご説明します。

建物明渡しの3つのステップ

STEP 1　調査

まず、事実関係の調査を行い、法律的にどのような手段が可能なのか検討します。

家賃の滞納であれば、賃貸借契約書や、支払い状況がわかるような資料を確認し、証拠を収集します。

契約の解除が可能になる目安は、3か月以上の家賃の滞納がある場合といわれています。

無断転貸は、法律上は賃貸借契約を解除できる事由になるとされていますが、判例によって当事者間の信頼関係が損なわれて初めて解除が認められるとされています。

近隣住民とのトラブルがある賃借人の退去については、明渡しを求めることができるだけの事実や法律的な根拠があるか、それを立証できる証拠があるかどうか、慎重に検討する必要があります。

STEP 2　交渉

場合によっては、賃借人と直接交渉を行います。

当事者同士では交渉がうまくいかない場合であっても、第三者が間に入ることでスムーズに進むケースがあります。

家賃の滞納や無断転貸により賃貸借契約を解除する場合であっても、内容証明郵便による解除通知を送るなど適切な手段をとる必要があります。

必要に応じて、賃借人が明渡し請求から免れようとするリスクを回避するために「占有移転禁止の仮処分」という法律上の手続をとる場合があります。

STEP 3　訴訟

借主が明渡しに応じない場合や、借主が行方不明になっている場合には、裁判所に訴訟を提起します。

判決が得られると、強制執行の手続をとることができます。

不動産の明渡しにかかる時間

賃借人に不動産の明渡しを求めるためには、家賃の滞納が発生してから3か月以上経過している必要があります。

弁護士にご依頼いただいてから訴訟を提起するまで、少なくとも1か月はかかります。

さらに、訴訟提起から実際に明渡しが実現するまで、約3～6か月かかります。

法的手続を行っている間、家賃の滞納は続き、しかも新たな入居者を入れることもできません。

つまり、不動産明渡しが実現するまでの約7～10か月もの間、家賃収入が途絶えることになります。

滞納家賃は全額回収できるとは限らず、賃借人の資力によっては1円も回収できないおそれもあります。

賃貸の問題は弁護士にお任せ下さい

滞納1か月の時点で弁護士にご相談ください！

不動産経営に関わる方々にとっては「時間＝損害」です。

家賃滞納が発生した時点で迅速に対応しなければ、損害はどんどん拡大していくことになります。

そこで、滞納1か月の時点で弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。

初動を早くすることで損害を最小限に抑えることが可能になります。

このように、初動を早くすることで、解決までの時間を短くすることが可能になります。

また早期に交渉することで家賃滞納者に滞納を解消する契機を与えることができ、良好な関係を継続することができるため、滞納分の家賃を回収できる可能性が高まります。

初動の早さでの損失比較

※便宜上、弁護士費用15万円、家賃月10万円で計算しています。

家賃滞納6か月でご相談いただいた場合

弁護士費用：15万円

滞納家賃：60万円（10万円×6か月）

訴訟中の家賃相当額：60万円（10万円×6か月）※訴訟に6か月かかった場合を想定

合計：15万円＋60万円＋60万円＝135万円

家賃滞納1か月でご相談いただいた場合

【任意交渉で解決】

弁護士費用：15万円

合計：15万円（差額：120万円）

【訴訟で解決】

弁護士費用：15万円

滞納家賃：30万円(10万円×3か月)

訴訟中の家賃相当額：40万円(10万円×4か月)※訴訟に4か月かかった場合

合計：15万円+30万円+40万円=85万円（差額：50万円）

訴訟の流れ

「追い出し屋」にご注意ください

昨今、建物明渡を法的手続によらず、早く・安く行う業者、いわゆる「追い出し屋」が横行しています。

追い出し屋は、賃貸物件の玄関ドアのカギ穴にカバーを取り付け開錠を妨害したり、深夜に繰り返し賃借人を訪問して退去を求めたりすることで、建物から退去させます。

社会通念上相当とはいえない方法による任意退去を迫る行為は、オーナー様や管理会社様が損害賠償責任だけでなく刑事責任も問われる可能性がある行為です。

追い出し屋の甘い言葉にはご注意ください。