ご相談企業様について
業種
不動産業者
ご相談に至った経緯
当事務所と顧問契約を締結していただいているクライアント企業様からのご相談です。
クライアント企業様では、お客様から次のような相談を受けたため、弁護士にご相談いただきました。
「賃貸に出しているアパートが老朽化し建て替えのために入居者に退去を促したところ、うち1名から高額な立ち退き料を支払うよう要求された。適正な立ち退き料はどれくらいで、どのように話し合いを進めていけば良いか。」
解決までの流れ
顧問契約の特典として、メールでご相談をいただき、その日のうちに弁護士からメールで回答を差し上げました。
弁護士のコメント
不動産業者様では、不動産を所有しているお客様から今回のような法律相談をいただく機会があるかと存じます。
そのようなときに顧問弁護士をご活用いただき、正確なご回答をすることにより、お客様の満足度向上にも繋がります。
今回の事案のポイント
さて、今回の事案では借地借家法という法律が適用される事案です。
借地借家法は土地や建物の賃借人を保護することを目的とした法律で、賃貸人側から賃貸借契約を終了させるためには「正当な理由」がなければならないとされています。
この点は、契約更新拒絶による契約終了であっても、一方的解約による契約終了であっても同じです。
建物の老朽化による修繕の必要性があることは「正当な理由」の判断材料の一つにはなりますが、それだけでは「正当な理由」は認められません。
借地借家法には、建物を明渡してもらう代わりに賃貸人が賃借人に対して「財産上の給付」をする旨の申出をした場合には、それを「正当な理由」の有無を判断する際に考慮するという規定があり、賃貸人が賃借人に支払う立退き料はこの「財産上の給付」に該当します。
立ち退き料は、賃借人に退去に納得してもらうための材料ということになります。
立ち退き料の金額はケースバイケースですが、賃借人側に契約違反があればあるほど少額の立退き料でも「正当な理由」が認められやすくなります。
そこで、賃借人が入居者以外を勝手に入居させていないか、賃料支払遅延が繰り返されていないかなどを確認するとよいでしょう。
一定額の立ち退き料を払わなければならない場合であっても、引っ越し費用や初期費用など賃借人が立退きを余儀なくされることによって被る通常の損害分を払えば足り、賃借人側の特別な事情によって発生する費用まで支払う必要はありません。
したがって、賃借人から要求された立ち退き料の額が正当な金額であるかについては慎重に検討する必要がありますし、弁護士が介入することによって減額できる場合もあります。
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