賃借物件を会社のオフィスにしていますが、先日、賃貸人が亡くなりました。

賃貸借契約の賃貸人が死亡した場合、賃貸人としての地位は相続人に相続されるのでしょうか?

賃貸人としての地位が相続人に移転した場合、契約内容について認識の不一致が生じないように契約を締結し直すべきでしょうか?

遺産分割協議が終わるまで、賃料は誰に支払うべきでしょうか?

賃貸人の地位は相続されるか?

弁護士澤戸

賃貸人としての地位は相続されます

賃貸人の地位が移転するとは、契約内容等もそのまま移転することを意味し、賃料の額や契約期間、未払い賃料を含む債権債務関係を含めて相続人に相続される(移転する)ことになります。

なお、法的には別の契約であるとされますが、敷金についても相続人に移転します。

そのため、物件を明け渡した後、相続人に対して敷金の返還を求めることができます。

再契約が必要か?

契約を存続させるという観点からすると、再契約は不要です。

すなわち、再契約しなくても、相続人との間で契約が存続します。

しかし、賃貸人の地位が移転して賃貸人が誰なのか分からなくなるリスクを避けるためには再契約しておくべきと言えます。

たとえば、賃貸人の地位が相続人Aに移転し、その後、知らないうちにその相続人が物件を第三者Bに売るなどして賃貸人の地位がその第三者Bに移転することも考えられ、その場合に、賃料を相続人Aに支払うべきか、第三者Bに支払うべきか分からなくなってしまうことが考えられます。

このような事態を防ぐために、再契約はしておくべきと言えます。

なお、契約書に書かれていないが口頭での合意があるなどと主張されるという意味で、契約内容の不一致のリスクはあると思われますが、契約書に書かれていない以上、そのような口頭での合意が認められる可能性は低いと考えられます。

遺産分割協議が終わるまでの間における賃料の支払い先は?

相続人の内の特定の1人に「払わなければならない」というものではないのですが、賃貸人の相続人の誰か1人に対して支払ってさえいれば、当該支払った賃料債務を免れます(二重払いを強いられることはありません)。

また、口座が凍結されるまでは被相続人(死亡した元賃貸人)の口座に払っても構いません。

相続人の内の1人に支払えば足りるということは、過去の裁判例でも明らかにされています。

ただし、あくまで「相続人」に対して支払ったから賃料債務を免れるものですので、支払い先が相続人であることは十分確認する必要があります。

そのために、ご記載いただいた通り、新たな支払い先となる人が元賃貸人の相続人であることが分かる資料として、

  • 身分証明書(運転免許証などの顔写真付きが望ましい。免許証がない場合は身分証明書を2つ出させるなどの対処を採るべき。)
  • 戸籍謄本(被相続人の除籍謄本と相続人全員の記載がある戸籍謄本にすべき)

の提出を求め、控えを採るべきと考えます。

万が一、誤って相続人でない者に対して支払ってしまった場合には、債権の準占有者に対する弁済により賃料支払い義務の消滅を主張することになりますが、それを主張するには無過失であることが必要となるため、上記資料を取り付けて無過失の根拠資料を備えておくべきです。

たとえば、提出された戸籍謄本が偽造されたもので、じっくり観察しても本物にしか見えなかったといった事情があれば、無過失を主張しやすくなります。

その他の注意点

遺産分割協議終了後

遺産分割協議が終わった後は、物件を相続した相続人が新たな相続人になります。

通常、遺産分割協議が成立すれば遺産分割協議書が作成されますので、新たな賃貸人であると主張する相続人に対しては、それを証明する資料として、

  • 遺産分割協議書(相続人全員の署名・押印があるもの)
  • 相続人全員の印鑑証明書

の提出を求めるべきでしょう。

また、仮に元の賃貸人の口座への振込みが続いている最中に遺産分割協議が成立した場合には、

  • 戸籍謄本(被相続人の除籍謄本と相続人全員の記載がある戸籍謄本にすべき)

も併せて提出させるべきです。

遺言状がある場合

  • 遺言状
  • (公正証書遺言以外の場合は)検認調書または検認済証明書
  • 戸籍謄本(被相続人の除籍謄本と相続人全員の記載がある戸籍謄本にすべき)
  • 遺言状で物件の相続人と指定されている相続人の印鑑証明書
  • その相続人の身分証明書(運転免許証などの顔写真付きが望ましい。免許証がない場合は身分証明書を2つ出させるなどの対処を採るべき)

などの提出を求めるべきです。

なるべく原本を提出させるべき

原本(戸籍の場合は謄本)の所有者は真正の権利者である可能性が高いと言えるため、可能な限り原本の提出を求めるべきです。

原本を確認したら、コピーを取って写しを保管し、原本それ自体は返還するという流れになります。

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