建物明渡

建物明渡

家賃滞納について

家賃滞納

家賃の滞納は、不動産のオーナー様、管理会社様、保証会社様にとっては大きな問題です。

しかし、家賃滞納者に対して、法的手続によらず強制的に退去させてしまうと損害賠償責任や刑事責任を問われるおそれがあります。

そこで、法的手続によって家賃滞納者に対し、明渡しを求めていくことが必要になります。

しかし、「法的手続は時間と費用が多くかかる。」そんなイメージはないでしょうか?

建物明渡にかかる時間

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タイムスケジュールイメージ

一般的に、訴訟提起から建物明渡まで約3~6ヵ月かかると言われています。

しかも、建物明渡が認められるためには、3ヵ月以上の家賃の滞納がなければなりません。

さらに、家賃の滞納に気づいてから弁護士に依頼し、訴訟を提起するまで少なくとも1ヵ月はかかります。

つまり、家賃滞納者を退去させたいと思い、行動を起こしてから実際に建物明渡が実現するまでは、約7~10ヵ月もの時間がかかるのです。

時間の経過による損失

法的手続を行っている間、家賃の滞納は続き、しかも新たな入居者も入れることもできません。

このような事態は、不動産経営にとって大きな痛手となります。

しかも、時間が経過すればするほど家賃滞納者との連絡が困難となり、結局は滞納家賃を1円も回収出来ないままになってしまうリスクもあります。

賃貸の問題は弁護士にお任せ下さい

以上からわかるとおり、家賃滞納は、不動産経営に関わる方々にとって「時間=損害」なのです。

そこで、我々から損害拡大を防止するために皆様に提案させていただきたいと思います。

「滞納1ヵ月の時点で、我々に相談してください」

初動を早くすることで損害を最小限に抑えます。

当事務所での建物明渡のタイムスケジュール

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タイムスケジュールイメージ

このように、初動を早くすることで、解決までの時間を短くすることが可能になります。

加えて、訴訟に至ったとしても時間の経過に伴う損失を最小限に抑えることができます。

初動の早さでの損失比較

※便宜上、弁護士費用15万円、家賃月10万円で計算(正確な数字ではない。あくまで差を意識してもらうもの。実費などの費用は無視。)

家賃滞納6ヵ月での相談

弁護士費用:15万円
滞納家賃:60万円(10万円×6ヵ月)
訴訟中の家賃相当額:60万円(10万円×6ヵ月)※訴訟に6ヵ月かかった場合

合計:15万円+60万円+60万円=135万円

家賃滞納1ヵ月での相談

【任意交渉で解決】

弁護士費用:15万円
合計:15万円(120万円の差!)

【訴訟で解決】

弁護士費用:15万円
滞納家賃:30万円(10万円×3ヵ月)
訴訟中の家賃相当額:40万円(10万円×4ヵ月)※訴訟に4ヵ月かかった場合
合計:15万円+30万円+40万円=85万円(50万円の差!)

また、早期に任意交渉することで家賃滞納者にとっても滞納を解消する契機を与えることができ、良好な関係を継続することができます。

より滞納賃料回収可能性が高まります。

訴訟の流れ

STEP.01 解除通知送付
STEP.02 訴え提起
STEP.03 第一回口頭弁論
借主が答弁書を提出することなく出頭しない場合は欠席判決が出る場合も
STEP.04 判決
借判決前に和解になる場合も
STEP.05 強制執行の申立て
借主が任意に明け渡さない場合、行方不明の場合
STEP.06 明渡催告
執行官とともに借主に対して明渡断行日を告知
STEP.07 明渡断行
執行補助業者により部屋の荷物が引き上げられ明渡完了

追い出し屋にご注意ください

昨今、建物明渡を法的手続によらず、早く・安く行う業者、いわゆる「追い出し屋」が横行しています。

追い出し屋は、賃貸物件の玄関ドアのカギ穴にカバーを取り付け開錠を妨害したり、深夜に繰り返し賃借人を訪問して退去を求めたりすることで、建物から退去させます。

社会通念上相当とはいえない方法による任意退去を迫る行為は、オーナー様や管理会社様が損害賠償責任だけでなく刑事責任も問われる可能性がある行為です。

追い出し屋の甘い言葉にはご注意ください。

占有移転禁止の仮処分について

借主が家賃を滞納しているので、調査のため現地に行ったところ次のようなことがわかりました。

①個人に賃貸したにもかかわらず、その建物で会社が営業していた。

②建物に知らない人物が頻繁に出入りしている。

③借主と全く連絡が取れない。

このような事情が判明した場合、「占有移転禁止の仮処分」を行うことが賢明です。

借主を相手に訴訟を提起し、勝訴したとしても、強制執行の段階で借主以外の人物(法人も含む)がその建物を占有している場合、借主に対する勝訴判決では強制執行はできません。

別に占有者に対する勝訴判決を得る必要があり、二度手間です。

そこで、占有移転禁止の仮処分を事前に行います。

こうすることによって、訴訟中に借主が他人にその占有を移転しても強制執行が可能になります。

そして、上記①~③の事例では、借主が他人に建物の占有を移転している可能性が高いですから、事前に占有移転禁止の仮処分をすることをお勧めします。

判決と(裁判上の)和解

共通点

強制執行が可能

相違点

判決は和解に比べて時間がかかる。

判決は遅延損害金も含めて全額回収できる可能性がある。

和解は一定の譲歩が必要であるため、全額回収は見込めない。

和解の場合、強制執行せずとも相手方が任意に支払ってくれる可能性が高い。

保証会社様へ

保証会社様の場合、借主が賃料を滞納すると貸主に対して、賃料の代位弁済をしなければなりません。

その後、借主に対しての求償がうまく行けば何ら問題はありませんが、借主は賃料を滞納するほど経済的に困窮していることが予想されますので、求償がうまくいかない可能性が高いでしょう。

また、貸主は保証会社様から賃料が支払われますので保証期間内は実害がなく、賃貸借契約の解除、建物明渡請求が遅れることが考えられます。

そうなれば、保証会社様の損失は時間とともに拡大する一方です。

そこで、賃料滞納に伴う保証会社様の損失を最小限にするためにも、貸主には一日でも早く賃貸借契約を解除し、建物明渡請求を行ってもらう必要があります。

ポイント

保証契約締結段階で貸主または管理会社と借主に賃料滞納があった場合の対処方法を明確に定めておく。
賃料が入金されたことをすぐに把握できるシステムを構築する。
入居者の情報を把握する。

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